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國有物業公司混改正當時

  • 分類:太阳2觀點
  • 作者:太阳2
  • 來源:太阳2智庫
  • 發布時間:2021-06-24 14:24
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【概要描述】本文認為,加快南京市縣兩級物業管理公司的混改步伐是最佳的實現路徑。

國有物業公司混改正當時

【概要描述】本文認為,加快南京市縣兩級物業管理公司的混改步伐是最佳的實現路徑。

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引言

南京市國資委出台《關於開展小微企業清理整合工作的通知》(寧國資委企[2021]107號),是貫徹落實國資委《國企三年行動方案(2020-2022年)》和《南京市國企改革三年行動實施方案(2020-2022年)》的重要舉措,對於推動南京市國有資產資源聚焦主責主業、提高資源配置和運營效率、提升企業核心競爭力具有重要意義。

 

對照《國家統計局統計上大中小微型企業劃分辦法(2017)》(下稱:劃分辦法)相關劃分標準,結合南京市縣兩級國資布局實際情況,可以看出,目前南京國企中小微企業主要布局於服務業,包括租賃和商務服務業、住宿、餐飲業尤其是物業服務業。

 

自上世紀九十年代起,南京市縣(區)兩級國企先後參與了主城區老舊廠房搬遷和老舊小區改造、各類開發區和功能新區建設以及最近若幹年的保障房、公租房建設以及城市更新項目,積累了大批住宅、商住、商辦以及園區等各類型物業資產。如何妥善管理這部分物業一直是個難題,除部分物業通過招標等方式引入市場化物業公司進行管理外,多數均采用自建物業公司對旗下物業進行管理,囿於單體物業的規模及各物業公司經營的取向,按照《劃分標準》中物業管理行業小型企業就業人數低於300人、年營業收入低於1000萬元的標準,目前這部分物業公司多數均可納入本次清理整合工作的小微企業範疇,因此,如何清理物業管理公司將成為南京市本次清理小微的重中之重。鑒於這部分物業公司為業主提供各類服務,因此,在本次清理中並不能簡單地一關了之,如何麵對本次清理整合工作,混改必然成為最佳選擇。

 

物業企業發展趨勢

近年來,在利好政策支持、科技迭代升級、資本市場助推,以及我國城鎮化水平和舊改持續推進,居民消費升級的時代背景下,物業管理行業迎來快速發展的機遇期。2017年以來,全國年度房地產竣工麵積均在10億平方米以上,為物業管理市場提供源源不斷的增量,物業管理行業發展加速。在此背景下、物業行業發展呈現頭部企業集中明顯、垂直企業強勢突出、空間科技融合加劇的態勢。

 

頭部企業集中明顯:根據物業行業的相關報告顯示,截至2020年底,全國排名前100強的物業企業其管理的物業麵積已經超過全部物業麵積的30%,而年度業務收入也超過全部行業收入的25%,TOP100的行業集中度快速達到30%的門檻,較5年前增長了一倍以上。就管理樓盤來看,截至2020年底,TOP100企業管理樓盤中位數達到506家,較五年前增長1.3倍,排名榜尾的企業管理樓盤數量也超過100家,因此,百家樓盤管理者成為行業的標配。

 

垂直企業強勢突出:縱觀最近五年TOP100的排名,大型房地產企業的垂直物業公司愈發強勢,以2020年榜單為例,TOP10中,除了長城物業外,均為清一色房企的垂直物業公司,包括碧桂園物業、招商物業、金地物業等。一方麵,隨著近年來各地地價飆升,房產開發進一步向龍頭房企集中,隨著這部分房產開發交付,相關垂直物業公司管理麵積激增;另一方麵,隨著《物業管理條例》的修訂,各類業主對於物業服務的要求不斷提升,據不完全統計,近5年來,各類小區或園區等通過招標等形式更換物業超過20000家,其中大部分均通過招標引入了垂直物業公司,這導致垂直物業公司管理的非自有物業比重不斷增加,部分企業占其業務收入的比重已經超過了50%。

 

空間科技融合加劇:雖然物業管理是以服務為導向的行業,但最近五年,領先物業公司將有形的管理空間與無形的場景搭建充分融合,用科技手段不斷賦能管理提升,實現了業務管理的全麵迭代。如行業龍頭萬科物業,在2020年將公司改名為萬物雲空間科技服務股份有限公司,構建包括Space、TechGrow三大模塊,其中Space即是有形空間,包括原萬科物業和樸鄰萬科租售中心;Tech即以“萬睿科技”為硬件載體,以“第五空間”為軟件賦能,結合在空間(住宅、商寫、城市)運營領域的最佳實踐經驗,沉澱出的空間服務專業知識與能力,並將其提煉為科技能力和服務產品,助力服務擴張和生態聯結。以科技連接空間中的設施、設備、資產、人的生活、人的工作、人的商業活動,服務更多客戶、服務客戶的更多方麵。Grow即致力於構建“開放、連接、協同”的生態係統,開放技術、數據、標準、產品等核心產品與服務能力,打造開放賦能平台,戰略投資聯盟成員企業並支持其上市,為誌同道合的物業企業提供全套服務,攜手合作夥伴走向高品質服務之路。在此空間科技融合背景下,物業公司成為所服務居民和企業的服務者、更是合作者和賦能者。

國企物業管理現狀

從管理規模來說,國有物業管理公司普遍較小,多數企業均管理幾個項目甚至是單體項目,且無法通過自身發展擴大規模,在短期內達到中型企業的標準;從盈利能力來說,由於無法實現規模效應,多數物業企業受逐年增加的人工和物料成本的牽絆,總體保本微利,部分企業還處於虧損狀態;從服務標準來說,多數物業公司隻能提供基礎物業服務,雖然近年來不少物業公司也嚐試建立內部平台係統,整合社區和園區等資源,但受限於規模,無法實現需求與供給的閉環管理。

國有物業公司混改正當時

根據對上述物業管理行業發展趨勢和對國有物業管理現狀的分析,結合本次南京市國資委出台的小微企業清理整合通知,本文認為,加快南京市縣兩級物業管理公司的混改步伐是最佳的實現路徑。即通過混合所有製改革,由TOP100物業企業尤其是如萬科物業等TOP10垂直物業控股國有物業公司,將現有的各類業主完全納入頂級物業公司的服務體係中,在為客戶提供空間和科技的閉環賦能的同時,實現南京市國有資產的優化配置和提質增效,實現混改雙方和客戶的多贏局麵。

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